日本ライフオーガナイザー協会代表理事の高原真由美です。

先週の記事では、50代後半の夫婦が「現金購入一択」と思い込んでいたことで、住宅ローンについての事前情報皆無。本来なら最初に金融機関やファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談するのがベストだったにもかかわらず、私たちはそのタイミングを逃し、全部自分で調べ、やりとりをすることになる、結果的にすごく遠回りになったというお話をしました。

今回はその続きとして、住宅ローンについて私が調べて「え、そうなの！？」「全然知らなかった！（^^;）」と思ったことを中心にまとめてみたいと思います。専門的な解説ではなく、あくまで家づくり当事者の私が、実際に動いて初めて知ったこと、戸惑ったことの記録です。

■住宅ローンって思っていたより複雑だった

住宅ローンといえば、銀行かフラット35（もちろん、名称だけはよく知っていました）から選ぶもの、くらいの認識でしたが、実際に調べ始めると、住宅ローンを扱う金融機関は想像以上に多様。

都市銀行、地方銀行、信用金庫、ネット銀行、住宅ローン専門の金融機関（バブル世代なもので過去の「住専問題※わからない人は調べてください」を思い出し、あぁあれ系かと。今は全然違いますけどね）、そしてフラット35など、選択肢がたくさんあります。

しかも、金利も審査基準も、必要書類も、各種条件もかなり違うんですけど、そんなこと皆さん知っていました？

「我が家のケースだと、どこがいいの？」と調べ始めたものの、比較すればするほど迷うという、まさに情報過多状態に陥りました。
比較検討アプリもありますが、一旦個人情報を入力してしまうと、延々ダイレクトメールがアナログ・デジタルともに送られてくることを、土地査定のサービス（これはまた、別記事にて）にて経験していたので、及び腰になり…。（便利なサービスだとは思っています。）

ローンの組み方にも種類があります。

• 単独名義
• 収入合算
• ペアローン

大きく分けるとこの3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

また一番驚いたのは、住宅ローンの返済期間。昭和世代の私からすれば、「60歳定年＋退職金で完済」が王道モデルだったので、30〜40代で借りて、最長でも70歳〜75歳までには完済設定の金融機関がスタンダードだったように記憶しています。

でも2010年代以降ぐらいから、フラット35をはじめ完済時年齢が80歳とアップデートされていたようで。はい、全然知りませんでした。
もちろん、借りられるから借りればいいという話ではありません。でも50代後半だから住宅ローンは現実的ではない、と思い込む必要はなかったのだと知ったわけです。

そして、もうひとつ大きかったのが、土地の購入と住宅ローンの関係です。
注文住宅の場合、建てたいところの土地を所有していない場合は先に土地自体を購入する必要があります。でも、土地だけを先に買う場合、通常の住宅ローンでは対応できません。

その場合に出てくるのが、

• つなぎ融資
• 土地先行融資

などといった仕組み。

これも金融機関によって商品内容が異なり、そもそも取り扱っていないところもあります。そして金利が高い…。

「家を建てるために土地を買うのに、住宅ローンがそのまま使えないことがあるの？」と、ここでもまた「え、まじか？？？」となりました。

■SNSやAI頼りでは、わからないことが多すぎた

住宅ローンについて調べるとき、私も最初はインターネット検索、SNS、そして生成AIをかなり使いました。用語の意味を調べたり、全体像をつかんだりするにはとても便利でした。

でも、ある程度調べてわかったのは、

一般論だけでは、自分たちのケースは判断できない

ということ。

住宅ローンは、年齢、収入、働き方、家族構成、自己資金、購入予定の物件、借入希望額などによって条件が変わります。特に私たちのようなスモールビジネスオーナーの場合、会社員とは見られるポイントが違います。

例えばフラット35の場合は所得の証明書類の提出は1年分ですが、銀行の場合は一般的に3年分の確定申告書や、法人経営者であれば決算書3期分の提出は必須で、赤字決算だと厳しい場合もあるようで。

審査基準は金融機関ごとに異なり、ネットやSNSの情報だけで「無理そう」「ここがよさそう」と決めるのは非常に危険だと感じました。

そして。「WEB完結」と書かれていても、実際のところは窓口で確認したほうが断然早いことも多いのが実情。私もできるだけWEB完結で進めたいと思っていましたが、わからないことが多すぎて結果的には金融機関の担当者に直接聞くのが一番早かったという。

質問すれば、その場で確認・完結できますし、自分たちの場合はどうなのかという前提で話が進むため、住宅ローンのように個別条件が大きく関わることはWEB完結ではなく、実際の担当者に確認したほうがいいと痛感しました。特に50代オーバー世代はね！（笑）

■「え？そうなの！？」知らなかったスマホ分割払いは立派な借金

住宅ローンは、申し込めばすぐに融資決定とはなりません。

審査も、

• 事前審査
• 本審査

という二段階があります。事前審査は今はだいたいAI判断みたいで、申込み基準をクリアしていて個人の信用情報に問題がなければほぼ通過。その後の本審査で、金融機関独自の基準に照らし合わせ可否が決定するようです。

私の場合は、WEBで事前審査を申し込んでから本審査承認の連絡までが約2週間。その後、契約手続きの書類が到着するまでに1カ月弱かかりました。WEB申込でしたがつなぎ融資はWEB完結NGとのことで、翌日電話があり、その後もほぼ電話とSMSでのやり取りとなりました。

注文住宅の場合、建物の完成・引き渡し後に融資が実行され、そこからローンの支払いが始まるという流れも、初めて知ったことでした。当初は住宅ローン申込・承認＝ローンの支払いが始まる、といった思い込みがあり、「え？まだ払わなくてもいいの？」的に感じたわけでして。

注文住宅に限られるかもしれませんが、申込みから実際の融資実行までにかなり時間があくことがあり、これも金融機関により、審査承認後の有効期間が異なるようです。半年から2年と様々なようで、転職や産休・育休ほか、所得が変わってしまうケースだと要注意。このあたりも、どこで借りるかによって確認が必要ですね。

そしてそして。さらに地味に大変だったのが、必要書類の準備…。納税証明書を税務署にもらいに行く必要があり、「その1」「その2」など、聞き慣れない書類名に戸惑いました。（確かその４まであったかと。）

所得税関連は税務署、住民税関連は区役所。当たり前といえば当たり前なのですが、必要になって初めて「取得先が違うのね」と知ることばかり。オンラインで取得できるものもありますが、私にとっては所得税の納税証明書をオンラインで入手するのはかなりハードルが高く感じました。
実際、税務署でもパソコンで申し込む形でしたが、スタッフの方に確認しながらでないと、まったく進められる気がしませんでした。このあたりは会社員とそれ以外とで、きっといろいろ違うとは思います。

そして、もうひとつ驚いたこと。

スマホの分割払いは、法律上は立派な「借金（ローン）」扱いになるということ。

もちろん知っている方には当たり前のことだと思います。でも、私自身は通話料とともに支払うスマホ代金という認識で、借入しているという感覚はありませんでした。住宅ローンの申込書類に借入先や金額を記入する項目があるのですが、担当の方に指摘されるまで気づかなかったという…。お恥ずかしいかぎりです。

今回あらためて感じたのは、住宅ローンは金利だけ見て選ぶものではないということ。

どこで借りるか。
どんな組み方にするか。
どのタイミングで申し込むか。
どんな書類が必要か。
自分たちの属性では何を見られるのか。

考えることが、本当にたくさんあります。

そして、ここでもやはりライフオーガナイズと同じ。

まずは情報を集めること。
そして、自分たちに関係のある情報と、そうでない情報を分けること。
さらに、自分たちの暮らしや将来に合う選択肢を選ぶこと。

家づくりにおいても、やっぱり最初に必要なのは「思考の整理」なのだと実感しています。

次週からは本題！
住宅ローンと同じくらい私を悩ませた、土地探しや施工業者選びの話に進めたいと思います。

人生後半に思うことはなんですか？
これから何をしたいですか？
心地いい暮らしづくりに役立てれば嬉しいです。

次回は5月27日（水）朝10時にお会いしましょう♪

日本ライフオーガナイザー協会代表理事　高原真由美
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