日本ライフオーガナイザー協会代表理事の高原真由美です。
先週の記事では、2012年のリノベーションで得た「満足」を新居にも引き継ぎながら、キッチンをわが家仕様に計画していく過程をご紹介しました。
間取りプランが確定し、いよいよ家づくりも本格的にスタート！
次は、実施設計と建築確認申請、そしてその前には地盤の状態を確認するための地盤調査です。
基本設計、実施設計、建築確認申請、地盤調査。一応、元インテリアコーディネーターなので、ざっくりと家づくりのプロセスは把握しているとはいえ、これらの詳細をそれほど細かくは把握しておらず、特に地盤調査に関してはよくわかっていませんでした。
で、地盤調査の結果、わが家の土地は地盤改良が必要と判明。詳細見積もりには、65万円（税別）が加わることになりました。（涙）
今回は、間取り決定後から着工までに何をするのか、家づくりはどのように進んでいくのか、わが家の実例とともにご紹介します。
■間取りが決まったら「基本設計」から「実施設計」へ
これまで進めてきたのは、基本設計です。
国土交通省のガイドラインでは、基本設計は、建築主の要望や条件を整理し、建物の配置、平面・空間構成、主な寸法や面積、機能・性能、使用する主な材料や設備などを検討して、基本設計図書を作成する業務とされています。工事費の概算を検討するのも、この段階です。
一方、実施設計は、施工者が正確に工事でき、工事費を具体的に積算できるよう、基本設計をさらに詳しくしていく業務です。建材や設備の仕様・品番、各部の寸法、納まり、工事内容などを決め、着工に必要な図面や書類を整えていきます。詳細設計と呼ばれることもあります。
つまり、基本設計は「どのような家を建てるか」という全体像をまとめる段階。実施設計は、その家を「実際に建てられる情報」へ落とし込む工程です。
地盤調査の結果が出たら、構造計算を含む実施設計に着手。建売住宅や規格住宅の場合は少し異なるケースもあると思いますが、注文住宅ならだいたい同じような流れとなるのではないでしょうか。
参考：国土交通省「建築士事務所の業務報酬基準（ガイドライン）」
■着工前の最大の関門「建築確認申請」とは？
建築確認申請は、計画している建物が建築基準法などの基準に適合しているか、着工前に審査を受ける手続きです。確認済証が交付されて、ようやく工事に進めます。
2025年4月からは、すべての新築住宅で省エネ基準への適合が義務化されました。木造2階建て住宅の建築確認では、構造関係や省エネ関係の図書も必要になるなど、確認する内容が増えています。そのため、以前より許可がおりるまでの期間が長くなっているようで、スムーズに進むことを祈るばかりです。
わが家では、住宅ローンにフラット35を利用する予定ということもあり、建築確認申請もフラット35の条件に適合しているかを細かく確認しながら進めてもらう必要もありますし、適合の有無により金利も変わるので、深刻な課題でもあります。（これ、建築士側にとっては結構面倒なプロセスみたいです。）
実施設計をすべて終えてから申請するのではなく、わが家の場合は申請に必要な図面や構造計算などを優先して整え、確認申請の手続きを開始。残りの実施設計と並行して進めるスケジュールです。
参考：国土交通省「2025年4月からの建築基準法・建築物省エネ法改正」
■地盤調査費用は約10万円、改良費は65万円（税別）！
建物の安全性を考えるうえで、土地の地盤が建物を支えられる状態かを確認する地盤調査は必須項目。調査結果によっては、地盤改良が必要になります。
設計・工事請負契約の後すぐに地盤調査を依頼し、約2週間後に調査が実施され、その後1カ月弱で調査会社から報告書が届きました。
地盤調査費は約10万円。これは概算見積もりに含まれていて、当初の見積もりより少し安価でした。
問題は、そのあとの結果です。
「地盤改良が必要です」
提示された地盤改良工事の見積もりは、65万円（税別）。こちらは概算見積もりには入っておらず、実施設計後の詳細見積もりに追加されます。
家づくりの予算を考えるときは地盤調査費だけでなく、地盤改良費が追加される可能性も見ておく必要がありました。これから家づくりを計画される方は、予算を多めに確保しておくことを強くおすすめします。
参考：国土交通省「2階建て木造一戸建て住宅の確認申請・審査マニュアル」
■今後のスケジュールは？
わが家の場合は住宅ローンの関係から、翌年4月末の引き渡しと5月の引っ越しは動かせない絶対条件です。
7月初旬の打ち合わせで工務店Kさんから、引き渡しまでのスケジュールについてあらためて説明がありまして。
- 7月〜9月：実施設計
- お盆明け：建築確認申請の手続きを開始
- 9月〜11月：詳細見積もり・金額調整・工事準備
- 11月：着工（その前に地鎮祭）
- 翌年4月末：引き渡し
- 5月：引っ越し
ほぼ、初回打ち合わせ時にリクエストしたスケジュールで問題なく進みそう、ということでそこは一安心です。
これから実施設計の図面がまとまりしだい、内装や設備などの詳細を決定し、その内容をもとに詳細見積もりを作成。概算見積もりから金額が変わった部分や、新たに必要になった地盤改良費などを加え、予算との調整を進めます。SNSなどの情報では、もれなくこの段階で「減額調整」に頭を悩ませることになるようで…。
なぜなら、各メーカーとも値上げラッシュで、春頃と比較しても10〜15％、ものによってはそれ以上、価格が高騰しているわけです。さらに金利上昇も考慮すると、当初の予算＝減額必須となってしまいます。
本来なら、ただただ楽しいはずの内装・設備のプランニングや選定作業が、苦痛になりそうで今から少しビビっていたりします。（^^;）
とはいえ、片づけ収納のストレスを軽減させる家づくりは、業務の一環でもあります。できあがった空間を紹介するよりも、その計画の進め方や選定のプロセスなど、これから家づくりに着手する方の参考となる情報を、細かく紹介していきたいと思っています。
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次回は、日曜日の朝10時配信の「家づくりに役立つおすすめ記事②」でお会いしましょう♪
